Реальных причин для продажи квартиры, взятой в ипотеку, бывает много. Иногда собственники хотят приобрести жильё побольше, иногда – не справляются с взятыми на себя обязательствами. В любом случае это нормальная юридическая практика. До тех пор, пока кредитный долг по ипотечной квартире не выплачен, она находится в залоге у банка, и данные об этом значится в реестре ЕГРН. Просто продать её не получится. В реестр поступят сведения о переходе права собственности к новому владельцу. Реализовать это есть возможность только с разрешения банка.
Официальные варианты продажи ипотечной квартиры
Наиболее лёгким способом является досрочное погашение кредита. Обычно покупатель в форме задатка оплачивает остаток по ипотеке, затем происходит непосредственно продажа недвижимости.
Второй способ – это продать квартиру и закрывать кредитный долг в процессе реализации сделки. Для этого потребуется участие банка, который будет предоставлять справку с указанием, какой размер долга необходимо будет выплатить.
Третий вариант – это реализация купли-продажи вместе с кредитом. Это достаточно распространённый вариант, поскольку часто у покупателя нет нужной суммы для полного выкупа квартиры из ипотеки. В этом случае банк иногда может произвести рефинансирование договора ипотеки и несколько улучшить условия для нового владельца.
Ещё случается, что банк сам выступает продавцом ипотечного жилья. Это может произойти, когда заёмщик не может справиться с кредитом и накапливает значительные долги. Такое может решаться через суд или по согласию сторон.
Список документов для сделки
Перечень необходимых документов не отличается в этом варианте от классической сделки по купле-продаже. Необходимо иметь на руках следующие документы.
- Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры.
- Договор купли-продажи недвижимости.
- Оригинал или копия разрешения органов опеки и попечительства (когда принимают участие лица не достигшие восемнадцати лет).
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу (есть продавец находится в браке).
- Свидетельство о браке или разводе (если продавец находится в разводе или у одного из собственников менялась фамилия).
- Нотариально заверенная доверенность (если есть доверенное лицо).
Есть также дополнительные документы, которые могут потребоваться. К ним относят:
- – документ, подтверждающий право собственности;
- – договор основания;
- – технический паспорт квартиры;
- – справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- – справка о прописанных гражданах;
- – выписка из ЕГРН о переходе прав;
- – соглашение о задатке или авансе и расписка.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Такой договор мало чем отличается от стандартного при купле-продаже квартиры не в ипотеке. В отдельных случаях может потребоваться предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеке, чтобы иметь информацию о сторонах, недвижимости, стоимости и отдельных условиях, прописанных в нём. Могут потребоваться подписи сторон, которые станут в некотором роде гарантиями того, что сделка непременно состоится в будущем.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Поскольку у собственника есть возможность реализовать продажу квартиры благодаря мгновенному закрытию кредита, можно считать, что фактически нет какого-либо временно ограничения по продаже квартиры, находящейся в ипотеке, и продавать такую недвижимость можно в любой момент действия ипотеки.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и в случае купли-продажи недвижимости, не находящейся в ипотеке, согласно законодательству, если квартира находилась в собственности менее пяти лет, необходимо уплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры. В варианте квартиры в ипотеке сумма кредита не учитывается при расчёте процентов налога.
Риски для продавца ипотечной квартиры
В некоторых случаях квартира может не соответствовать, указанным в документах параметрам. Это может быть связано с плохим состоянием коммуникаций, наличием неузаконенных перепланировок и так далее. В этом случае покупатель может обратиться в суд и пытаться доказать, что продавец намеренно скрыл описанные выше факты.
Ещё один риск для продавца связан с схемой оплаты и получения денег. На сегодняшний день оплаты в подобных сделках проводится с помощью банковских ячеек и аккредитива, что, безусловно, делает их более безопасными. Однако нужно удостовериться, что в договоре прописан порядок и предоставлены все документы для законного получения денег после продажи.
Риски для покупателя
Наибольший риск для нового владельца может быть связан тем, что он оплатит аванс за квартиру до того, как договор будет заключен. В этом случае законно вернуть свои деньги в случае возникновения проблемы вряд ли получится. Любые оплаты следует производить только через банк, а договор должен быть максимально полным с расписанными всеми нюансами и возможными осложнениями. Советом для покупателя может стать лишь обсуждение деталей сделки с банком, предоставляющим ипотеку, и со сторонними юристами.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Следует рассматривать отдельно три стороны: продавца, покупателя и банк. Обычно такие сделки не выгодны для продавца, поскольку сумма продажи непременно будет меньше, чем цена покупки при оплате процентов. Тут же стоит сказать, что продавец оплатит налог, о котором говорилось выше, если квартира не находится в собственности минимум пять лет. Плюсом для продавца станет тот факт, что именно банк, а не покупатель выплатит разницу, если ипотека не погашается полностью. Это снижает риск мошенничества со стороны покупателя. Стоит сделать оговорку, что банк не сразу перечислит средства, а только после внесения изменений в реестр.
Что же касается покупателя, то он находится в более выгодном положении. На него лягут только расходы на переоформление квартиры и сопутствующие траты.
Третья сторона – банк при продаже ипотечной квартиры практически никогда не теряет. Исключением могут стать только отдельные случаи, когда происходит рефинансирование ипотеки, в итоге которой банк может получить чуть меньший процент по кредиту.
Минусы для всех – это скорость проведения сделки. Зачастую продажа квартиры в ипотеке может занять несколько недель.
