Продажа доли в ипотеке

Ипотека давно уже стала для простых людей единственным реальным способом приобретения собственного жилья. Среди них немало и тех, кто не может позволить себе покупку отдельной квартиры. Они ищут тех, кто продаёт доли в ипотечных квартирах в надежде приобрести хотя бы комнату.

Какие существуют варианты продажи

Продажа доли квартиры в ипотеке возможна в трёх случаях.

1. Если ипотечный кредит, взятый на приобретение квартиры, был погашен досрочно.
2. Если банк, выдавший кредит, согласен на его разделение.
3. Если один из пайщиков переуступает свои права другому.

При досрочном погашении кредита затруднений с продажей доли обычно не возникает. В этом случае с квартиры снимется обременение. Каждый владелец получает право распоряжаться своей долей.

В других случаях, если один из пайщиков по ипотечному кредиту решает продать свою долю, он может это сделать с согласия банка, выдавшего кредит. Банк расторгает прежний договор с заёмщиком и заключает другой с новым пайщиком.

Что говорит закон

Все варианты продажи доли в ипотеке подробно изложены в федеральном законе № 218 «О государственной регистрации недвижимости». С новой редакцией закона от 14 июля 2022 года можно ознакомиться здесь.

Можно ли продать долю ребенка в квартире по ипотеке

Российское законодательство строго следит за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних. По этой причине коммерческие операции с детскими долями в ипотечном жилье хоть и возможны, но весьма затруднены. Как правило, детская доля в ипотечном жилье обуславливается использованием материнского капитала при его покупке.

Родители ребёнка или законные его представители имеют право продать его долю в ипотечной квартире только с разрешения органов опеки. Такое разрешение может быть получено только в том случае, когда несовершеннолетнему будут гарантировано новое жильё. При этом жилищные условия в нём будут как минимум не хуже тех, которые у него были в ипотеке. В противном случае сделка по продаже недвижимости будет признана незаконной.

Как продать долю в ипотечной квартире после развода

Чаще всего необходимость продажи ипотечной доли в квартире возникает при разводе супругов. Существует несколько возможностей продажи ипотечной доли. В том числе такие варианты, как:

• передача прав и обязанностей по кредиту другому заёмщику;
• расторжение старого и заключение другого ипотечного договора;
• уступка прав по ипотеке.

Продажа ипотечной доли одного из супругов возможна только с согласия банка, выдавшего кредит. Для того чтобы его получить, бывшие супруги должны обратиться в банк залогодержатель с соответствующим заявлением. В нём необходимо указать, что в связи с разводом супруги пришли к согласию о передаче всех прав на ипотеку только одному из них.

Желательно приложить к заявлению дополнительный документ о достигнутом согласии. Соглашение должно пройти соответствующую государственную регистрацию. В тех случаях, когда банк, выдавший ипотечный кредит, не возражает, старое кредитное соглашение может быть разорвано.

После этого заключается новый договор, в соответствии с которым заёмщиком считается только один из супругов. Однако банк не всегда идёт навстречу своим клиентам в таких вопросах. Учитывая это обстоятельство, многие созаёмщики заключают между собой договор о переуступке прав на недвижимость.

К сожалению, банки не всегда одобряют подобные действия. В таких случаях переуступка станет всего лишь джентльменским соглашением между бывшими супругами. В случае если супруг, которому переуступили недвижимость, не сможет оплачивать кредит, банк стребует всю сумму с другого созаёмщика.

Список документов для сделки

После получения согласия на продажу доли в ипотеке от банка заимодавца стороны заключают между собой договор. К нему прилагаются соответствующие документы:

• паспорта сторон участников договора;
• справка из органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей);
• свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• договор купли продажи квартиры, приобретённой на вторичном рынке, или договор долевого участия в новостройке;
• соглашение о задатке.

В тех случаях, когда договор подписывает доверенное лицо, он должен предоставить нотариально заверенную доверенность от участника сделки.

Договор купли-продажи доли в ипотеке

В договоре переоформления кредита на другое лицо отражается информация обо всех сторонах, участвующих в соглашении. В нём должны быть чётко отражены условия нового контракта. Пример типового договора от сбербанка можно посмотреть здесь.

Как платить налог с продажи

Налогообложение продажи ипотечной доли производится по тем же правилам, что и налогообложение продажи квартир. В соответствии с законодательством Российской Федерации, доход, полученный от реализации ипотечной доли, облагаются по ставке НДФЛ. Она составляет 13 процентов от полученного дохода.

Кроме того, каждый гражданин РФ при продаже имущества имеет право на налоговый вычет. Он составляет 1 000 000 рублей. Таким образом, расчёт налога будет осуществляться от суммы, вырученной от продажи ипотечной доли за вычетом одного миллиона рублей.

Продажа доли в ипотеке плюсы

Как известно, квартира в ипотеке находится под обременением и не может служить залогом для приобретения другого жилья. Поэтому в случае развода семейной пары, владеющей такой квартирой, продать и поделить её бывшие супруги не могут. Заключая между собой сделку купли продажи ипотечной доли, оба совладельца оказываются в плюсе. У одного из них остаётся квартира, а тот, который продал свою долю, получает деньги.

В ряде случаев ни один из собственников ипотечных долей не желает платить кредит в одиночку. Тогда они могут продать свои доли третьему лицу. Новый собственник выплачивает за них всю сумму сразу. Они освобождаются от необходимости переплачивать за ставшее ненужным жильё.

Продажа доли в ипотеке минусы

Очевидным минусом продажи ипотечной доли второму совладельцу является то, что он будет один оплачивать остаток суммы. Такая перспектива вряд ли его порадует. Достичь согласия совладельцам ипотечной квартиры в этом случае будет непросто.

Можно, конечно, найти кого-то третьего, кто согласится купить доли обоих совладельцев. Однако сделать это сегодня очень непросто. Людей, готовых сразу выложить большие суммы денег, немного.