Можно ли продать дом купленный в ипотеку

Ипотечное кредитование – довольно удобный способ приобретения собственного жилья для молодых (и не очень) семей. Им пользуются многие. Однако выплаты ссуды рассчитаны на долгий срок. За это время ситуация у заемщиков может измениться в ту или иную сторону. У кого-то увеличится число детей, и им потребуется улучшение жилплощади. У других поменяется финансовое положение, возникнет необходимость размена квартиры или переезда в другой регион. Во всех этих случаях встанет вопрос о продаже жилья. По статистике, продается каждая десятая квартира с обременением по ипотеке. Чтобы подобная сделка прошла успешно, нужно знать определенные нюансы процедуры.

Какие существуют варианты продажи

Чтобы получить согласие кредитно-финансового учреждения на продажу дома, следует написать заявление в банк в произвольной форме. После одобрения кредитором нужно выбрать одну из распространенных схем проведения процедуры: закрытие ипотеки, смена заемщика, замещение залога.

  1. Самый простой способ решения вопроса – самостоятельное погашение ипотеки собственником с помощью средств родственников или потребительского займа. После снятия обременения цена дома будет соответствовать условиям на рынке недвижимости. Кроме того, минимальный риск для покупателя способствует упрощению процедуры оформления сделки.
  2. Погашение ипотеки за счет средств покупателя имеет свои особенности. Обычно сумму передают под расписку, часто используют предварительное соглашение совершения сделки. После полного возврата заемных средств и снятия банком обременения с дома можно приступать к заключению договора купли-продажи и регистрации права собственности новым владельцем.

Подобный порядок оформления удобен для бывшего собственника, однако для покупателя существуют определенные риски при действиях недобросовестного продавца. Приобретателю необходимо:

  • разумно просчитать все возможные опасности;
  • детально проверить документацию на жилье;
  • собрать вместе с хозяином пакет бумаг;
  • подписать договор с подробным перечислением прав и обязанностей сторон;
  • указать в нем ответственность за несоблюдение обязательств.

В реальности все происходит гораздо сложнее. Нечасто находятся возможные покупатели с крупной суммой наличных, согласных расстаться с ними, чтобы погасить чужую ипотеку. Часто приходится ожидать оформления документов, растягивающегося порой до 3-х месяцев. Для снижения рисков отработан вариант помещения денег в банковские ячейки: в одну – сумма для погашения ипотеки, в другую – та, что причитается продавцу. Практикуется использование аккредитива.

  1. Наименьший риск существует в случае ведения банком сделки на всех этапах. В некоторых случаях они даже представляют выгоду для клиента. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же финансовом учреждении, что и продавец. Перекредитование происходит при участии трех сторон: продавца, банка и покупателя. Банк просто переводит денежные средства с одного счета на другой, подтверждает снятие обременения и обеспечивает регистрацию права собственности нового владельца.

В случае оформления покупателем ипотеки в другом банке согласие на операцию нужно получать в обоих финансовых учреждениях.

В отличие от варианта досрочного погашения задолженности схема смены заемщика привлекает простотой процедуры и выгодой для всех сторон. Банк не лишается своих процентов. Однако многие кредитные учреждения неохотно соглашаются на такую сделку: с позиции ЦБ она искажает качество займа.

Что говорит закон

У большинства покупателей ипотека ассоциируется с обычным кредитом, только гораздо более продолжительным, который банк выдает целенаправленно для приобретения недвижимости. Однако позиция юристов и банковских служащих не совпадает с обывательской точкой зрения. По законодательству, в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ в последней редакции, она считается формой залога недвижимого имущества.

В переводе на разговорный язык это означает, что без одобрения кредитора покупатель не может самостоятельно распоряжаться жилплощадью. Чтобы продать дом, купленный по ипотеке, ему необходимо согласие банка. Жилище является собственностью владельца, что подтверждается выданным свидетельством Росреестра. В то же время оно представляет собой залог, гарантирующий полный возврат денежных средств кредитору. Обременение с коттеджа финансовое учреждение снимет только после выплаты всей суммы долга.

Риэлторы часто сталкиваются с желанием клиентов улучшить условия проживания за счет продажи. Они хорошо знакомы с особенностями реализации ипотечного жилья и успешно решают возникающие при этом проблемы. Получить разрешение банка на продажу ипотечного дома возможно при условии отсутствия долгов по текущим платежам.

Условия реализации жилища в залоге обычно прописывают в договоре ипотечного кредита. В различных банках они могут существенно различаться.

Можно ли продать дом в сельской ипотеке

Государственная программа субсидирования предоставляет гражданам определенные льготы (пониженную процентную ставку) на приобретение частного дома в сельской местности или поселении до 30 тыс. жителей. Заемщик, соответствующий запросам банка, получает ссуду на приобретение недвижимого имущества:

  • готового дома или квартиры;
  • строящегося жилья по договору долевого участия;
  • земельного участка под постройку коттеджа.

При этом строительство должно осуществляться на основании официальной документации, а время работ – не больше 2-х лет. Иначе банк имеет право увеличить процентную ставку.

Продать дом, купленный по сельской ипотеке, можно лишь после 5 лет с начала действия договора кредитования, даже в случае досрочного погашения ссуды.

Как продать дом с ипотекой и материнским капиталом

Основной регламент продажи такой жилплощади сохраняется прежним. Не возникнет затруднений при полном погашении обязательств, а также заключения договора о возврате задолженности покупателем через аккредитив или наличными средствами.

По законодательству, для реализации коттеджа, приобретенного в ипотеку с привлечением средств господдержки на рождение ребенка, требуется согласие банковского учреждения и органов опеки. После оформления сделки и регистрации в Росреестре всем членам семьи (в т.ч. детям) необходимо выделить долю в приобретенной недвижимости. Она должна быть не меньше, чем доля ребенка в материнском капитале. При выдаче согласия сотрудники опеки учитывает гигиенические условия здания и окружающие коммуникации.

Сложности при продаже возникают, если ребенка сразу включить в состав покупателей: для заключения сделки потребуется много разрешений. Гораздо проще, оформляя ипотечный кредит, заключить Соглашение об определении долей. Оно даст детям право собственности на владение недвижимостью через полгода после закрытия кредита.

Можно ли продать дом по военной ипотеке

Для регистрации купли-продажи дома в непогашенной ипотечной программе для военнослужащих к стандартным процедурам добавляются дополнительные нюансы. Следует выплатить оставшуюся сумму кредита банку и вернуть на специальный счет участника программы НИС средства, выделенные из госбюджета. Их можно будет использовать при покупке еще раз, если позволит возраст (до 42 лет). При этом стаж службы должен составлять не меньше 20 лет.

Для совершения операции надо:

  1. оповестить банковское учреждение и ФГКУ Росвоенипотека о заблаговременном закрытии ипотеки с целью продажи недвижимого имущества;
  2. оформить свидетельство участия в программе НИС;
  3. рассчитать остаток задолженности;
  4. зафиксировать в Госреестре право владения.

Невозможно реализовать дом, несогласованно перепланированный или в аварийном состоянии.

Список документов для сделки

Чтобы заключить соглашение о продаже дома, потребуется целый пакет бумаг. У каждого банка свой перечень. В любом из них нельзя обойтись без:

  • паспорта;
  • выписки из ЕГРН;
  • подтверждения права собственности;
  • разрешения на продажу супруга/супруги;
  • санкции опекунского органа;
  • справки о неимении долга по оплате коммунальных услуг;
  • выписки из кадастрового реестра на участок земли.

Обычно требуется подтверждение причины продажи. Кроме того, в своём банке следует выяснить, какие нужны дополнительные документы.

Договор купли-продажи дома в ипотеке

Если собственнику удается преодолеть основную трудность – отыскать реального покупателя на дом, с ним подписывают предварительное соглашение с указанием подробностей сделки. В нем перечисляются нюансы процедуры:

  • стоимость недвижимого имущества;
  • владельца закладной;
  • информация об участниках операции и контакты;
  • оставшаяся сумма кредита и система оплаты;
  • срок завершения договора.

Посмотреть типовой образец договора купли-продажи можно по ссылке.

Для устранения вероятных юридических неожиданностей желательно свидетельство заверить в нотариальной конторе.

Как платить налог с продажи

Операция купли-продажи дома подлежит обязательной декларации. Минимальный срок владения – 5 лет. Если жилье принадлежало собственнику меньше этого периода, с дохода следует заплатить НДФЛ – 13% от разности цены покупки и реализации. В эту сумму не входит процент по ипотеке.

Покупатели, работающие официально, могут получить налоговый вычет со сделки и с кредитной ставки. При реализации жилища с обременением полученные средства остаются у владельца дома.

Какие существуют риски при продаже

Сделка по приобретению дома может осложняться различными условиями. Обычно это связано с необходимостью длительного ожидания согласия банка и оформления документов. Покупателя часто беспокоит ситуация, при которой внесенный им задаток уже выплачен, а передача права собственности затягивается. Существует риск изменения обстоятельств у продавца и отмены сделки.

Задержка с заключением договора приводит к тому, что владельцу приходится продолжать выплаты взносов по ипотеке, на что он не всегда готов. Кроме того, у него существует риск недостатка средств для полного закрытия ссуды из-за заведомо завышенной стоимости займа.

Юридическая безупречность сделки и сроки ее подписания зависят от точности созданных документов и выполнения требований банка. Четкое следование указаниям специалистов, согласование своих действий и выполнение банковских инструкций позволит сократить время оформления продажи коттеджа.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Геннадий Петров/ автор статьи

Образование: Государственный Университет Управления (ГУУ) - Банковское дело
Опыт работы: Проработал более 15 лет в ведущих банках России (ВТБ 24, Банк Москвы, Газпромбанк) на должностях от менеджера до руководителя департамента ипотечного кредитования.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Russipoteka.ru