Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом

Сумма материнского капитала при рождении первенца составляет порядка 524,5 тыс. руб., а за второго ребенка семья получает еще, как минимум, 168,6 тыс. По статистике, 61% или 339 тыс. российских семей используют государственные деньги на погашение ипотеки или покупку жилья. Именно поэтому на рынке часто встречаются ситуации, когда объекты недвижимого имущества, приобретенные с учетом субсидий, оказываются выставленными на продажу. Реализовать подобные, максимально подотчетные квадратные метры, бывает непросто. Родителям приходится взаимодействовать с органами опеки, выделять доли в пользу детей, и заботиться о скорейшем получении ключей от новых, соответствующих всем правилам домов. 

Какие есть варианты продажи

При покупке жилплощади сумма материнского капитала погашает первоначальный взнос или закрывает определенный объем платежей по кредиту. И в той, и в другой ситуации, недвижимость не получает каких-либо особых юридических свойств. Она реализуется по шагам стандартных процедур: 

1. Покупатель вносит задаток — величину текущей задолженности. Средства отправляются в сейфовую ячейку-депозитарий или на классический эскроу-счет. 
2. Продавец закрывает ипотеку прямо в момент сделки, при поручительстве самой банковской организации. Составляется соглашение, по нормам которого первая часть суммы продажи пойдет на погашение задолженности, а вторая — в карман к бывшему владельцу квадратных метров.
3. Покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным долгом. Он проходит банковский контроль, подтверждает платежеспособность и переоформляет финансовые обязательства на себя. Условия кредитования сохраняются в прежнем виде. 

Последний вариант встречается редко. Далеко не каждый человек готов пойти на определенный риск — купить жилплощадь с навешенными на нее обременениями. Кроме того, продавец должен договориться с банком, который также отнесется к процедуре переоформления с явной неохотой. 

Что говорит закон

Все вопросы по материнскому капиталу, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 года № 256-ФЗ. В рамках данного нормативно-правового акта сказано, что любая сделка с недвижимостью, полученной, в том числе благодаря государственному субсидированию, проводится исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. Правительственные структуры стремятся защитить интересы несовершеннолетних детей, борясь со случаями нецелевого использования сертификатных денег. 

Именно поэтому родителям приходится заниматься выделением долей. Они отписывают части новых жилплощадей своим малышам, возводя их в статусы полноправных собственников. По установленным правилам, произвести соответствующую процедуру нужно не позднее, чем через полгода после закрытия ипотеки. То есть, в течение шести месяцев старшие члены семейства обязаны отыскать новую, удовлетворяющую нормам квартиру, и позаботиться о том, чтобы их ребенок превратился в полноформатного владельца. 

Список документов

Перед тем как реализовать недвижимость, находящуюся в ипотеке, и купленную через маткапитал, следует побеспокоиться об оформлении определенных бумаг и справок: 

• внутригосударственные паспорта членов семьи, достигших четырнадцатилетнего возраста;
• свидетельства о рождении детей, которым на момент проведения сделки все еще не исполнилось 14 лет;
• сертификат маткапитала, примененного в качестве субсидии для погашения кредита (или для адресации первоначального взноса);
• документы на жилплощадь — технические и кадастровые паспорта, бланки из Росреестра и так далее;
• предварительные договоры купли-продажи, заполненные по типовому формату, и проверенные опытным юристом;
• выписка-разрешение от банка, санкционирующего соответствующее мероприятие. 

Может понадобиться разрешение от органов опеки (если у детей уже есть доли собственности) и справка о готовности объекта строительства (если квадратные метры приобретались по ДДУ). 

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор как правило, носит трехсторонний характер. В нем, помимо продавца и нового владельца, фигурирует сам банк, получающий деньги, например, через эскроу-счет депозитарий. В бумаге в обязательном порядке прописываются следующие данные: 

• количество сторон;
• паспортные сведения;
• данные об объекте сделки, представленные в кадастровой документации;
• выписка из Росреестра, подтверждающая право владения;
• разрешение от сотрудников из опеки;
• стоимость жилья (как фактическая, так и кадастровая);
• бумаги, доказывающие, что недвижимость не находится под обременениями;
• порядок вступления бумаги в юридическую силу;
• способ произведения расчета. 

Документ заверяется у нотариуса. При необходимости, одна из сторон привлекает к делу наемного кредитного менеджера или риелтора. Скачать типовой образец бумаги можно, например, здесь. 

Как уплачивается налог с продажи

В соответствии с действующим российским законодательством, человек, продающий недвижимость, должен оплатить налог на доход физического лица, в размере 13% от итоговой суммы сделки. От подобной обязанности освобождаются люди, пробывшие в статусах собственников квартиры более пяти лет. Вычислить размер платежа достаточно просто: 

1. Берем продажную стоимость объекта по договору или 70% от кадастровой цены недвижимости. 
2. Документально уменьшаем доход на 1 млн рублей (если задействуется имущественный вычет) или на расходы, присутствовавшие при покупке. 
3. Распределяем доход между всеми продавцами, учитывая особенности долевой собственности. 

Впоследствии все операции прописываются в налоговой декларации за следующий календарный год. Деньги отправляются государству через ФНС или МФЦ, в зависимости от личного удобства и предпочтения. 

Риски для продавца ипотечной квартиры

Главное, о чем должен позаботиться человек, реализующий «трудную» недвижимость со связкой «материнский капитал и ипотечный кредит» — это обеспечение и подтверждение правомерности сделки. Если сотрудники опеки (или специалисты из ПФР) посчитают, что все операции были выполнены в незаконном порядке, они обратятся в суд, и принудительно аннулируют основной договор. Для того чтобы избежать такой, явно неприятной ситуации, людям следует заранее получать разрешения от всех инстанций, учитывая как собственные интересы, так и правительственные регламенты. 

Риски для покупателя 

Покупатель идет на риск даже больше продавца — он приобретает недвижимость по сделке, которая может оспариваться без его участия. Самым опасным моментом становится процесс выделения долей в пользу детишек. Органы опеки, доказавшие, что права ребенка были нарушены тем или иным образом, обязательно обратятся в суд. Затем последует долго разбирательство.

Государственные служащие обязательно вынесут решение о произведении возврата — квадратные метры будут переданы предыдущему владельцу, а деньги отправятся человеку, ранее осуществлявшему покупку. За указанный, достаточно продолжительный срок изучения делопроизводства (как правило, от 2 до 6 месяцев), бывший собственник может потратить часть средств, из-за чего возникнут дополнительные неприятности. 

Выгодно ли продавать квартиру с материнским капиталом в ипотеке

Реализация жилой площади, приобретенной в ипотеку с учетом материнского капитала — это процедура, которая выгодна исключительно покупателю. Благодаря всем второстепенным проблемам, поставляемым в комплекте с «проблемной» недвижимостью, ее стоимость уменьшается на 5-15% от рыночного эквивалента. Еще одно значительное преимущество заключается в том, что сторонам, по сути, не придется заботиться обо всех юридических аспектах процесса. В сделке будет фигурировать банк — сотрудники финансовой организации возьмут на себя обязанности по проверке различных документов, бланков, выписок и сертификатов. Кроме того, менеджеры могут провести консультацию, рассказав о том, стоит ли связываться с мероприятием в принципе.