Механизм приобретения жилья через военную ипотеку принципиально отличается от общепринятой процедуры для гражданских лиц. В основе накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения (НИС), а жилье обременяется сразу у двух юр.лиц: банка выдавшего займ, и Министерства обороны. Продать такую квартиру не получится до погашения обязательств, при этом процедура снятия обременений для каждого из кредиторов различается. Далее рассмотрим вопрос подробно.
Какие существуют варианты продажи
Стандартная процедура продажи приобретенной по военной ипотеке жилплощади следующая:
- Снять обременение со стороны банка, погасив кредит досрочно.
- Получить в кредитной организации письменное подтверждение об отсутствии задолженности и закрыть ипотечный счет (подается соответствующее заявление).
- Обратиться в МФЦ/напрямую в Росреестр с заявлением о снятии обременений и пакетом документов.
- Подать заявление в Росвоенипотеку о погашении кредита в банке (+ копию паспорта и справку о прохождении военной службы), дождаться ответа с указанной суммой долга по ЦЖЗ и реквизитами для его погашения (обязаны предоставить всю информацию в течение месяца).
Уведомление о снятии обременений со стороны Министерства обороны должно прийти на указанный в заявлении адрес в течение 30 дней от момента внесения денег по реквизитам.
Альтернативный способ: продажа по переуступке права
Такой вариант подойдет, если собственных средств на досрочное снятие обременений недостаточно. Порядок действий:
- Заемщик и покупатель идут в банк с заявлением на переуступку права.
- После проверки состоятельности покупателя банк выносит решение.
- Если получен положительный ответ, подписывается договор (с отметкой о переуступке), производится расчет с продавцом.
Всегда лучше переуступать долг (обремененную квартиру) другому военнослужащему – так проще добиться согласия от банка.
Что говорит закон про военную ипотеку
В ряде случаев, гасить долг перед Мин. обороны не потребуется. Безвозмездно воспользоваться государственными средствами могут военные:
- Имеющие 20 лет выслуги, включая льготное исчисление.
- Прослужившие 10 лет до увольнения по состоянию здоровья, включая ранения.
При соответствии гражданина указанным условиям, достаточно снять обременение банка, уведомив об этом Росвоенипотеку.
Также можно повторно взять военную ипотеку, если все предыдущие обязательства погашены. Следует подать заявление на участие в программе ЦЖЗ.
Список документов
Для снятия обременений наложенных на квартиру банком потребуются дополнительные документы (подаются в Росреестр):
- Выписка о погашении кредита.
- Копия ипотечного договора.
- Паспорт собственника жилплощади.
- Договор купли-продажи.
- Закладная (с отметкой банка).
Для регистрации сделки по продаже квартиры необходимо предоставить в Росреестр:
- Паспорта покупателя и продавца.
- Три экземпляра договора купли-продажи.
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Если покупатель использует ипотеку, также потребуется соответствующий кредитный договор.
Договор купли-продажи квартиры по военной ипотеке
После погашения всех обязательств по квартире она полностью переходит в собственность и может быть продана по стандартной процедуре. При этом договор-купли продажи составляется самостоятельно (по типовому бланку, доступен на сайте МФЦ), риэлтором, либо сотрудниками банка (если покупка совершается по ипотеке). Следующий шаг – регистрация сделки в Росреестре и получение денег. Проверка документов занимает 10 дней.
Как уплачивается налог с продажи
Налог с продажи квартиры придется уплатить, если ее стоимость превысила 1 млн. рублей. При этом существует две системы налогообложения:
- 13 % с разницы между ценой покупки и продажи.
- С фактической суммы минус налоговый вычет (1 млн руб) – вычет можно получить не чаще одного раза в год и только на один объект недвижимости.
Выбор подходящей системы всегда зависит от фактической суммы сделки.
Какие существуют риски при сделке
Основные риски ложатся на покупателя, так как проверка документов по сделке занимает время и потом могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Продавцу достаточно помнить правило: полный расчет должен производиться в день подписания договора.
